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font-weight: bold; line-height: 25px; margin: 0; }, i[r].l = 1 * new Date(); font-size: 17px; content: ''; line-height: 25px; ga('send', 'pageview'); (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); アルデシアインベストメント、旧村上ファンドレノと並ぶレオパレスの筆頭株主に強力なスポンサーがいることが伝わりました。光通信代表取締役、重田康光氏がアルデシアの真のオーナーだということです。, 新型コロナの緊急事態宣言が発出しましたが、それ以前から不動産取引は減少、一部物件の値下がりもやむなし、という意見が出てくるようになりました。, 一般的な住み替えに関しては、緊急事態宣言では何しろ、基本的に外出が制限されるわけですので、住み替えの内見や、不動産店の店頭の訪問も難しい。, さらには、水回りの部品の不足でリフォームもままならない状況では、家を買うどころではありません。, 中には、コロナ不況で倒産というところもあり、不動産業界にも深刻な状況が続くことが予想されています。, しかし、ここへきてレオパレスの株主の一つ、アルデシアインベストメントに関する情報が流れています。, コロナショックの只中になぜかと思われそうですが、考えてみると、このコロナショックがあればこその話題なのかもしれません。, レオパレスは界壁の不備などの一連の施工不良問題で入居率が”逆ザヤ”に転落したものの、１月はそれが8割を超えるまでに回復、今後は入居率85%を目指すと発表があったばかりでした。, 今回のコロナショックは、あいにく賃貸アパートの繁忙期、このあとの入居率の大きな増加は果たして望めるのか。, 今回報道されたのは、レオパレスの筆頭株主は、「アルデシアインベストメント」にスポンサーがいるという話題です。, アルデシアインベストメントは現在レオパレスの株の18.12％を保有、筆頭株主となっています。, 一方で、旧村上ファンドの抱えるレノとその関連の企業や個人が保有するレオパレス株は合計16.77％。, レノは 2月27日の株主総会で、レオパレスの経営陣全員の交代を画策していながら、結局その株主提案を変更。, しかし、結局この提案は否決となりました。その理由は、レノ以外の株主、すなわち筆頭株主であるアルデシアインベストメントの賛同が得られなかったからです。, そもそも、最初に村上氏が考えた経営陣の刷新案についても、撤回されたのは、アルデシアがそれには賛成しないためと伝わっています。, そしてここへきて、アルデシアには重田康光氏というスポンサーがいるということが報じられました。, 重田氏は　株式会社光通信代表取締役、そしてさらに、アルデシアの“真のオーナー”が重田氏であることです。, この重田康光氏が”富豪”というのはどのくらいなのかというと、1999年には、米国経済誌『フォーブス』に250億ドル（約2兆6,000億円）の個人資産を持つ世界第5位の富豪として紹介されたこともあり、現在は、個人資産は約6000億円。, 同誌の19年版「世界長者付」では第394位で、ファーストリテイリングの柳井正会長やソフトバンクの孫正義会長などに次ぐ6位に名を連ねている」ということなので、莫大な資金力があるということになります。, それは、村上氏も知っており、「アルデシアは、重田氏が創業した光通信系のファンド」だと発言、つまり、レオパレスと村上氏の争いと思われたものは、実際には、その裏に重田氏もいるということになります。, それでは、村上氏と重田氏は敵同士なのかというと、そうではなく、かつて同じ高級マンションに住み、子どもを含めて両家を行き来する家族ぐるみの付き合いだったというのですから、レオパレスの経営権をめぐって争うということではなさそうです。, レオパレス側は「重田氏の真意を測りかねている」ということなのですが、重田氏の目的もレオパレスを買収ではなく、単純に言って、レオパレスの業績が落ち株価が下がれば、買い増しをするということが当面の予想となっています。, 株価がが下がるほど結構だということで、経営陣の刷新など今回の村上氏の提案には、同意をしなかったとみられています。, 村上氏と重田氏が共闘するようなストーリーは、レオパレスの現経営陣にとっては最悪のシナリオになる, というのが、この情報のソース、JBpressの刑部 久氏の言うところなのですが、レオパレスのオーナーにとって当面心配なのは、コロナショックによる入居率の低下ではないでしょうか。, ３月現在の入居率は、8３．６％。１２月の逆ザヤ　７８.９１%からは徐々に上昇していますが、目標とした８５％に届くのかどうか、このあとの推移を見守るしかありません。, 金利の高い時に、ローンを借りた場合には、借り換えで、返済額を減らすことができます。, ローンの金額平均４５０万円削減、中には６００万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。, ネットでいくらお得になるのかがわかります。当ブログからも多数ご利用いただいています。, もちろん査定は無料。その後の勧誘等もありませんので、心配せずにお試しになってみてください。, 特別金利　年1.575％ } border: solid 2px #5fb3f5; Copyright© 土地売却奮闘記 , 2020 All Rights Reserved Powered by STINGER. .under { padding: 2px; .box28 .box-title { } position: absolute; text-decoration: none; vertical-align: middle; All Rights Reserved. .square_btn{ .link-ad { border-bottom: solid 4px #627295; } margin-bottom:10px; border-top: 10px solid #4f70d6; 千人規模の早期退職検討 レオパレス、赤字拡大へ. } m = s.getElementsByTagName(o)[0]; padding: 0 9px; bottom: -10px; display: inline-block; border-radius: 2px; } padding: 8px 15px 10px; font-size: 14px; margin-bottom:30px; border:solid 1px #e6f3ff; box-shadow: 0px 0px 1px rgba(0, 0, 0, 0.2);/*影を小さく*/ left: 30px; position: relative; Copyright (C) 2020 Yahoo Japan Corporation. border-left: 10px solid transparent; font-size: 15px; .ymarker { .ad .freebox { font-weight:bold; padding:0 2px; .kanren .clearfix dd h5 a{ m.parentNode.insertBefore(a, m) font-weight:bold; .p-free { border-bottom: double 6px #ff7f50; color: #333333; padding-bottom: 10px; .h2fuu:before { } border-bottom: none; 役立つ情報を毎日更新！, サブリース契約をめぐっては、意に沿わぬ減額を要求されたり、それに合意しなかった場合に契約を解除され、入居者を引き上げられたりなど、さまざまなトラブルが報告されている。, そんな中、大手不動産会社「レオパレス21」（以下レオパレス）を相手取り、オーナーの一部が訴訟も繰り広げている。今年2月に出された地裁判決ではオーナー側が初めて勝訴。なぜこのような結果になったのか、弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所の阿部弁護士に解説してもらった。, 2020年2月28日に、岐阜地方裁判所において、建物オーナーとレオパレスとの間で結ばれたサブリース契約に関連し、「賃料減額の合意」が無効であると判断されました。その上で、建物オーナーがレオパレスに求めていた、減額された分の賃料の返還請求が認められました。, これはあくまで第1審判決であり、レオパレスは名古屋高等裁判所に控訴をしているので、今後結論が覆る可能性はあるものの、レオパレスをめぐる一連の訴訟の中では、初めてのオーナー側の勝訴判決ということもあり、紹介をしたいと思います。, 原告の祖父が2003年ごろにレオパレスと建物の建築工事請負契約を締結し、30戸の住戸と24台分の駐車場を備える2階建ての賃貸住宅を建設しました。この原告の祖父は2014年に亡くなり、原告が建物（駐車場も含む）を相続しました。, 原告の祖父は、レオパレスとの間でサブリース契約を締結していました。サブリース契約の期間は30年間で、当初10年間は、レオパレスが原告の祖父に対して支払う賃料は月額115万4700円。なお、サブリース契約には賃料の増減額に関する条項がありましたが、その内容は「○○年経過後、賃料が○○円となる」というものではありませんでした。, レオパレスは契約から9年が経過した2012年10月に、原告の祖父に対し、サブリース契約締結から10年が経過する後の賃料について協議をしたいと申し出ました。その際、原告の祖父に代わって、原告がレオパレスとの交渉に当たりました。, レオパレスは原告に対して減額案を3つ提示しましたが、原告はいずれの案も受け入れませんでした。そこでレオパレスは、3つの案のうち1つを修正した案を提案し、最終的に原告との間で合意に至りました。, 合意した内容は、2012年11月から2013年3月までの賃料を月額67万4700円、2013年4月から2013年8月までの賃料を月額103万4700円、2013年9月から2015年8月までの賃料を月額103万4700円というものでした（なお、この金額で提案された理由は不明ですが、少なくともオーナーはこの金額で合意した模様です）。, これについて原告は、「これに合意をしなければ、自動的にこれ以上の賃料減額となってしまうとの錯誤に陥っていた」といいます。そこで原告とレオパレスとの間の賃料減額の合意は無効であると主張して、2017年、減額された分の賃料の返還を求めて訴訟（不当利得返還請求）を提起しました。, 岐阜地方裁判所の判決は、レオパレスが、サブリース契約から10年経過後の賃料減額表に「通常改定」と表記するなどの説明を行っていたこと、これにより原告は「サブリース契約から10年経過すると賃料を自動的に減額されてしまう」との錯誤に陥り、そしてこの錯誤によって賃料減額の合意をしたことを認定。原告の主張を認め、原告が請求する賃料減額分の返還を認めました。, さらに判決では、レオパレスが原告の錯誤を知っていたこと、そして原告の錯誤を解くための説明をしなかったことを指摘しています。, 2020年3月末までの民法95条は、「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。」と規定しています。, つまり、一般的な取引通念においても、そのような事項に関する「そのことを知っていれば合意はしなかった」と言えるような、重要部分に関する錯誤があれば、合意の錯誤無効を主張することができます。, 一方、錯誤無効を主張する側に「重過失」がある場合には、無効主張をすることができません。ここでいう重過失とは、注意義務を尽くしていれば錯誤に陥ることはなかったのに、著しく不注意だったために錯誤に陥ったことを意味します。, 民法95条は、原則として、意思決定から表示行為までの間に錯誤があった場合を、錯誤無効の対象としていました。表示行為とは、「具体的な法律効果を求める意思を外部に表示すること」を言いますが、一般的には、取引の相手に対して、取引を実現するためにどのような表現をしたか、という理解で良いでしょう。, 例えば、売買契約における言い間違い（100ドルを100円と言い間違えた）や言葉の使い方の間違い（本来1カートン10箱のタバコなのに、12箱であると勘違いして1カートンと言った）などを問題にしていました。, しかしながら、取引上、最も問題となるのは、「取引の動機」部分について錯誤に陥っていた場合です。例えば、「近くに新幹線の駅ができるから土地を高値で購入したのに、新幹線の駅ができなかった」というようなものを指します。, 錯誤無効の適用は、そのほとんどが動機の錯誤と言われています。動機の錯誤が錯誤無効として認められなければ、錯誤無効の存在意義がないのです。ただし、取引の動機部分については、錯誤に陥った者の内心に留まることもあり、必ずしも取引の相手方に分かるとは限りません。, そこで、錯誤に陥った者とその取引の相手との利益を調整するために、最高裁は、動機の錯誤を無効とする要件について、通常の錯誤無効の要件（先ほどご説明した部分です）に加えて、動機の錯誤が黙示又は明示に表示されて意思表示の内容となったことを要件として、動機の錯誤を無効とすることを認めています。, その際、Aが本屋の店員に対して、「Xの下巻は自宅にないし読んだこともないから下さい」という場合、動機を明示したということになります。そして、Aが自宅に戻ってみると、自宅にXの下巻があった場合、動機の錯誤が問題となります。, それに対し、Aが本屋の店員に対して、「Xの下巻下さい」といった場合、店員に対して、動機は示されていません。このような場合に、黙示に動機が表示されたかが問題となります。, 黙示に動機が示されているという事実認定（以前の状況などから、Aの動機の中に、Xの下巻が自宅にないということが動機となっていることが店員にとって分かる場合など）がなされれば、取引時点においては、Aの内心に留まっていたとしても動機の錯誤の問題となります。, ちなみに、錯誤無効に関しては、2020年4月1日施行の改正民法において、錯誤取消として改正がなされています。, 楽待新聞では、不動産投資関連の情報をお待ちしています。「取材希望」「オリジナル記事の寄稿」なども受付中です。, 平成19年東京弁護士会登録。不動産オーナーや大家さんのサポートを中心に、不動産に関する問題の解決実績多数。賃貸借契約にまつわる建物明け渡しや賃料の回収、原状回復から不動産の売買契約等まで幅広い案件を担当しているほか、不動産関連のイベントや相談会などにも積極的に参加。不動産専門紙への寄稿も行っている。. レオパレスの今後 今後のレオパレスの動向を左右するのは、テナントの入居率、施工不良物件の是正費用、そして大株主の意向です。テナント入居率が戻らなければ、本業でのキャッシュ流出が止まらず、レオパレス21はどこかで行き詰まります。 content: ''; padding:0px 0 13px; } padding: 0.5em 1em; color: #1a1a1a; background: #5fb3f5; 現在 JavaScriptが無効 になっています。Yahoo!ファイナンスのすべての機能を利用するためには、JavaScriptの設定を有効にしてください。JavaScriptの設定を変更する方法はこちら。, 賃貸アパート大手のレオパレス21（以下、レオパレス）が、2020年6月末時点で118億円の債務超過に陥る見通しだと発表した。同社ではかねてから施工不良問題等の影響で入居率が低下しており、経営危機が続いていた。レオパレス21の現状はどうなっているのか、そして、今後どのような動きが起こりうるのか。今回は、30日に予定されている決算発表に先立ち、現役の銀行員で、これまで法人営業や人事業務を担当し、不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士でもある旦直土氏に考察してもらった。■レオパレス21、これまでの動きはレオパレス21の2020年4～6月期の決算発表が遅延しています。元々は8月7日に予定されていましたが、9月30日に延期となりました。希望退職募集により、決算業務に従事する従業員が想定以上に退職したことで、決算プロセスに時間を要したというのが理由のようです。そしてこのような状況の中、報道各社は25日、レオパレス21が100億円超の債務超過になったようだと報じました。続いて28日にはレオパレスも「9月25日付の一部報道について」というプレスリリースを発表し、2020年4～6月期の純利益が142億円の最終赤字となり、118億円の債務超過に転落する見通しだと発表したのです。債務超過に転落したレオパレス21は、破綻間近ということなのでしょうか？ それとも、この危機を乗り越えることができるのでしょうか。それを探るために、まずはレオパレス21の直近の動きを見てみましょう。大きなトピックスとして以下の3つが挙げられます。1.ホテル1棟・レジ17棟を譲渡で36億円の減損損失2020年7月30日のプレスリリースで、ホテル1棟・賃貸レジ合計17棟の売却を発表しています。譲渡価格は約36億円、帳簿上の価格は約70億円とされていますので、約34億円の譲渡損が発生することになります。売買は2020年9月30日付で行われる予定です。譲渡損約34億円に売却にかかる諸費用を加えた約36億円の減損損失を、2020年4～6月期にて計上予定としています。2.希望退職者の募集2020年8月7日のプレスリリースでレオパレスは、希望退職募集の実施結果として1067名が応募したことを発表しました。退職日は2020年8月31日です。これにより、2020年4～6月期において退職金など約25億円の特別損失を計上するとしています。3.投資有価証券の売却レオパレスは2020年8月31日プレスリリースで、投資有価証券の売却により約40億円の売却益が発生したと発表しています。この売却益は2020年7～9月期に計上されます。上記3つの事象からは、以下のことが読み解けます。まず、上記1の通り、レオパレスは9月末の段階で36億円強の不動産売却代金をキャッシュで手に入れます。この売却損失36億円は2020年4～6月期で計上されますので、同四半期の債務超過額118億円のうちの36億円はこの取引が影響しているということになります。次に上記2については、2020年4～6月期で25億円の特別損失が発生することになります。すなわち、債務超過額118億円のうち25億円はこの希望退職が影響しています。そして上記3の投資有価証券売却でレオパレスは40億円ほど（売却益）のキャッシュを手にすることになります。■30日の決算発表を予想そもそもレオパレスはアパートオーナーから物件を借り上げ、それを入居者に貸し出すことで利ざやを稼ぐ、アパート賃貸事業者です。そして、入居率が80％程度を下回ると、アパート所有者に支払う賃料が自らが入居者から得る賃料を上回り（＝支出が収入を超え）、損失が発生するとされています。2020年4～6月期の入居率は、4月で81.40％、5月で79.91％、6月で79.43％と低迷しています。2020年4～6月期で118億円の債務超過になっているということは、レオパレスはアパート賃貸事業で損失が出ている可能性が高いということになります。入居率の2020年3月期（2019年10～12月）の3カ月の業績は以下の通りでした。・売上高1072億円・営業利益▲57億円・経常利益▲56億円・当期利益▲3億円当期利益は固定資産や投資有価証券を売却し特別利益が発生した等の理由であまり参考にはなりませんが、コスト構造が変わっていないのであれば、2020年4～6月期も同様に50億円程度の営業利益・経常利益の損失が発生している可能性はあります。これに加えて、先述した「ホテル・賃貸レジ17棟を譲渡」による36億円の減損損失計上、「希望退職者の募集」での25億円の費用計上の合計61億円が特別損失で計上されるものと想定されます。そして2020年3月末時点のレオパレス21の連結純資産は16億円です。よって、レオパレス21のコスト構造に大きな変化がない場合には、債務超過額が100億円超となることは容易に想定されます。■レオパレス、直近で破綻の可能性は債務超過になっても銀行が貸してくれる場合や、多額の現預金を保有している場合など、資金繰りが続くのであれば会社は倒産しません。では、レオパレス21の場合はどうでしょうか？2020年3月末、レオパレス21は約664億円の現預金（流動資産の有価証券含む）を保持していました。そして、2020年7～9月期には、先述した不動産売却代金でプラス36億円、希望退職に伴う退職金でマイナス25億円、有価証券売却でプラス40億円、合計で51億円のキャッシュが手に入るものと想定されます。これらを合わせれば約715億円の現預金となります。一方、借入はどうでしょうか。2020年3月末時点では、短期借入金、1年以内に返済すべき長期借入金・社債の合計は66億円。短期のリース債務を加えても109億円です。債権者である金融機関の動向だけを勘案するならば、少なくとも短期的にレオパレス21は資金繰り破綻する可能性は低いでしょう。債権者である金融機関が「お金を返せ」と迫っても、レオパレス21は手元の現預金で返済できるからです。■レオパレスの今後今後のレオパレスの動向を左右するのは、テナントの入居率、施工不良物件の是正費用、そして大株主の意向です。テナント入居率が戻らなければ、本業でのキャッシュ流出が止まらず、レオパレス21はどこかで行き詰まります。また施工不良物件の是正にかかる工事費用がこれからも膨大に発生するのであれば、キャッシュ流出が止まらず、資金繰りが破綻するでしょう。大株主の旧村上ファンド系の投資会社が保有株式を減少させたというようなニュースもありました。既存の大株主がレオパレス21に対して何らかのテコ入れを図る可能性は低下しているのかもしれません。レオパレスは資本増強に向けて外資系ファンドなどと出資の交渉を進めていると報道されています。しかし、現時点ではスポンサーが見つかりそうという報道はなされていません。ちなみに筆者がファンドだったら、レオパレス21には現時点で投資しません。むしろ法的整理（民事再生等）を待ちます。理由は簡単で、レオパレス21は手っ取り早く収益が上がる企業に変えることができる可能性が高いからです。レオパレス21の根本的な問題は、入居率が低下していること、もしくは、現在の入居率だとアパート保有者（オーナー）に対する賃料負担が重いことにあります。法的整理に移行すれば、サブリース賃料の減額など、オーナーに対する賃料負担を効率的にカットすることができはずです。そして大幅にコストを低下させてから、大々的に広告などを行いイメージと入居率を回復させていきます。ただ、この策はあまりにも分かりやすいので、オーナーとのコストカット交渉を条件にスポンサーとなる企業も現れるかもしれません。いずれにしろ、ファンドなどのスポンサーが現れないのであれば、短期的には破綻しないとはいえ、レオパレス21は自社の人件費などを下げながら、入居率の回復を待つしか有効な手がありません。レオパレス21の今後の動向は、特に地方賃貸物件への影響も想定されます（賃料、入居率）。引き続き要注目です。, Copyright (C) 2020 ファーストロジック 記事の無断転用を禁じます。. margin: 2em 0; 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